Des de l’1 de juliol del 2006 és a la Llei 5/2006 del nou Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya (DOGC numero 4640) on trobem la nova legislació catalana sobre Propietat Horitzontal.

Donat que les Comunitats de Propietaris de tota Catalunya s’hauran de regir per aquesta nova legislació, hem cregut convenient que els nostres clients estiguin ben informats i difondre així  els aspectes més rellevants, així com alguns aspectes de recordatori, que a fi i a efecte és l’estri que s’utilitzarà per a les relacions de veïnat. Seguidament els hi referim els aspectes més rellevants així com alguns aspectes de recordatori d’aquesta nova Llei:

ACORDS

Primerament destaquem que la unanimitat serà necessària en casos molt puntuals, posant com a exemple: modificar o determinar les quotes dels departaments privatius (art. 553-3 punt. 4) o desafectar un element comú per vincular-ne l’ús exclusiu a elements privatius o per atribuir-hi el caràcter d’element privatiu (art.553-43 punt.1).

Seran necessàries les 4/5 parts de propietaris que a la vegada representin les 4/5 parts de les quotes de participació, entre d’altres en els següents casos:  modificació del Títol de Constitució i Estatuts (llevat que el Títol estableixi el contrari), per adoptar acords relatius a innovacions físiques a l’edifici si n’afecten l’estructura o configuració exterior, no obstant amb aquest tipus d’acord s’ha de tenir molt en compte que si disminueix l’ús i gaudi de qualsevol propietari requeriran doncs el seu consentiment.

La decisió de la majoria dels propietaris (art.553-25 punt.5), la necessitem per aprovar l’execució d’obres o establiments de serveis que tinguin com a finalitat el fet de suprimir barreres arquitectòniques o instal·lacions d’ascensors, per innovacions exigibles per a la viabilitat o seguretat de l’immoble, per a la instal·lació d’infraestructures comunes, per a telecomunicacions o mesurament dels consums, etc.

Cal assenyalar que per a computar el vot majoritari es partirà  del resultat dels propietaris presents i representats. També “...es computen favorablement els vots que corresponen als propietaris que, convocats correctament, no assisteixin a la reunió, si desprès no s’oposen a l’ acord...”, no obstant aquells propietaris que no estiguin al corrent del pagament, tant de les quotes ordinàries com de les extraordinàries establertes, no disposen del dret a vot. (art. 553-24 punt.1 i 553-26)

Per impugnar un acord s’ha d’exercir, en el termini de dos mesos a comptar des de la notificació de l’acord, podent allargar-se per un període d’un any, sempre i quan l’acord sigui contrari al Títol de Constitució o Estatuts. No obstant si l’acord no és contrari ni al Títol o Estatuts i tampoc és de caràcter il·legal,  la impugnació no suspèn l’executabilitat del mateix. (art. 553-31 i 32)

Per tant si no hi existeix cap impugnació sobre un acord pres, aquest obliga i vincula a tots els propietaris.(art. 553-30)

FONS DE RESERVA

Recordem que el Fons de Reserva ha de continuar essent d’una quantitat no inferior al 5% de les despeses comunes pressupostades. El seu import ha de reflectir-se al pressupost de la Comunitat, i la seva titularitat correspon a tots els propietaris, però resta afecta a la comunitat. Com que el Fons de Reserva queda integrat d’any en any , només serà necessari, en el seu cas, regularitzar el seu import per arribar al 5% referit, tret que els Estatuts disposin que el romanent incrementi la dotació del Fons o que ho acordi la Junta. (art. 553-6).

TRANSMISSIONS

Cal recordar que si volem comprar un element privatiu, el transmetent, tal i com la llei obliga,  ha de declarar que està al corrent de pagament, havent d’aportar un certificat expedit per qui n’exerceixi la secretaria, fent constar, a més de les despeses ordinàries, aquelles despeses acordades pendents de repartir. Ara bé l’adquirent, es pot eximir del lliurament d’aquest certificat,  però hem d’advertir que en aquest cas els deutes que puguin haver-hi (despeses comunes, ordinàries i extraordinàries) hauran de ser liquidades per ell. Se li podran reclamar a la part vençuda les de l’any corrent i les de l’any anterior.(art. 553-5)

ÒRGANS DE GOVERN, CONVOCATÒRIES I ACTES

Els òrgans de govern de la comunitat estan regulats pels articles 553-15 a 553-32. Continua mantenint-se la separació entre un òrgan sobirà i altres òrgans de representació o d’administració. El primer és la Junta de Propietaris, formada per tots els propietaris dels departaments privatius. Els segons són el President, el Vicepresident, el Secretari i l’Administrador.

La convocatòria de la Junta, com a novetat,  s’ha de remetre amb vuit dies naturals d’antelació, i caldrà  penjar a un lloc visible de l’escala, l’anunci de la mateixa, signat pel secretari o secretària amb el vist-i-plau del president o presidenta.(art.553-21)

També ara com a novetat de la nova Llei, totes les actes s’han de redactar almenys en català (art. 553-27), però aquest despatx les remetrà en els dos idiomes oficials (català i castellà).

ALTRES

Dins dels Articles 553-33 a 553-47 que regulen la propietat simple, destaquem el número 34 punt dos, ja que ens trobem que l’administració d’un element privatiu de benefici comú es regeix per les normes generals. Però l’alineació o el gravamen de l’esmentat element requereix l’acord unànime de la junta de propietaris.

També hem vist que els legisladors han cregut convenient dotar de normativa pròpia el poder constituir, en règim de propietat horitzontal, tot immoble en el que coexisteixen elements privatius i elements comuns. La llei fa una enumeració de possibles supòsits, però sense tancar la possibilitat d’altres. Per això, no seria necessària una regulació expressa per permetre propietats horitzontals complexes o propietats horitzontals per parcel·les (arts 553-53 a 553-59)

* Indiquem que aquells conjunts immobiliaris o edificis amb diferents portals o escales, locals d’aparcaments o trasters, encara que pertanyin a diferents edificis, es contempla com propietat horitzontal complexa al ser la coexistència de subcomunitats integrades en un mateix immoble.

Per tant, cada persona propietària d’un departament privatiu, ostenta la copropietat dels elements comuns de cada escala, portal o edifici i també dels del total del conjunt. Per això existeix una doble quota: una de particular (que correspon a les despeses de l’interior de l’immoble)  i una de general sobre el conjunt.

* Destaquem que també s’ha decidit tenir en compte als garatges i trasters regulats dins de l’article 553-52, establint que aquell local destinat a aparcaments o trasters constitueix una subcomunitat pròpia, excepte que els Estatuts ho prohibeixin, no obstant, si aquests són entitats privatives independents o es transmeten per participacions indivises amb dret d’ús d’una plaça d’aparcament o traster; per contra, no hi ha subcomunitat i si pel contrari són annexos dels altres departaments o el local aparcament és un element comú del total edifici.